Nancy Coupal se refiere al parklet que se extiende fuera de su restaurante de la calle Ramona, Coupa Café, como un "salvavidas".

Durante los últimos dos años, ella y docenas de otros dueños de restaurantes han confiado en estos comedores al aire libre recién construidos para mantener sus negocios en funcionamiento y la seguridad de sus clientes durante la pandemia.

“Necesitábamos parklets para sobrevivir”, dijo Coupal en una entrevista. “Incluso ahora, la mayoría de la gente prefiere sentarse afuera”.

Ella no es la única persona a la que le gustan los parklets, que han reemplazado los espacios de estacionamiento con comedores en varios lugares del centro y otras áreas comerciales. Los residentes y visitantes los aman abrumadoramente, según las encuestas de la ciudad, y el Concejo Municipal siempre ha apoyado que se mantengan cerca, incluso mientras continúa ajustando las reglas y los estándares de diseño que rigen las comidas al aire libre.

Sin embargo, la última revisión de la ciudad probablemente requerirá que Copal y otros propietarios de restaurantes reduzcan sustancialmente sus parklets. Por una votación de 4-3, el consejo votó el martes temprano para instituir un nuevo requisito para los parklets como el de Coupal que se extienden más allá de los escaparates adyacentes: una carta de consentimiento de los vecinos.

En el caso de Coupal, la propietaria de al lado es Elizabeth Wong, una urbanizadora local que ha estado presionando a la ciudad para que elimine el parklet de Coupa y que, como tal, es poco probable que proporcione dicha carta (Wong, que no respondió a una solicitud de comentarios) .

A principios de este año, Wong había presionado a la ciudad para que eliminara el parklet Coupa, que según Wong ocupa el 70% de la fachada de su propiedad en 532-536 Ramona St., que está al lado del café.

“El parklet oculta la fachada de la propiedad y ha hecho que sea imposible atraer posibles inquilinos para los locales, que han estado vacantes desde la pandemia”, escribió Wong a la ciudad en mayo.

La experiencia de Coupa no es única. A pocas cuadras de distancia en University Avenue, Sand Hill Property Company ha solicitado que la ciudad reduzca el parklet que instaló el restaurante Local Union 271. El parklet se extiende más allá de la fachada de Restoration Hardware, un edificio que Sand Hill compró recientemente. Para Sand Hill y Restoration Hardware, eso es un problema. Steve Rouman, vicepresidente senior de bienes raíces de Palo Alto Hardware, solicitó oficialmente esta semana que el consejo elimine la parte del parklet que se extiende más allá de la tienda.

El parklet, escribió Rouman, “claramente impacta el negocio de RH ya que el parklet se extiende frente a las ventanas laterales de la calle RH, restringiendo y bloqueando la vista de la tienda, que muestra muebles y otras mercancías a los clientes”. También argumentó que la justificación inicial que se usó para crear parklets, para abordar los impactos de COVID-19, que hace que sea inseguro comer en el interior, ya no se aplica.

“Cualquier permiso previo otorgado por RH para erigir el parklet se dio bajo la premisa clara de que se trataba de una medida temporal, diseñada para ayudar a los negocios de comidas y bebidas como cafeterías, restaurantes y establecimientos de venta de alimentos durante una crisis que ya no existe”. escribió Román. “RH cooperó con el programa de parklets temporales y ha sido un buen vecino de la comunidad de University Avenue y dio su consentimiento al programa de parklets temporales para ayudar a sus vecinos comerciales”.

Jason Villarreal, director de operaciones y director de gestión de activos de Sand Hill, argumentó de manera similar en una carta a la ciudad que el parklet "reduce significativamente la visibilidad de la tienda" y pidió al consejo que exija a los restaurantes que "retraigan su espacio para comer al aire libre al final de su edificio” y permitir que el espacio de parklet cerca de Restoration Hardware vuelva a ser un espacio de estacionamiento.

“Entiendo que durante la pandemia se necesitaba mucho cenar al aire libre y distanciamiento social; sin embargo, con la pandemia en vías de recuperación, no parece ser tan necesario, ya que la mayoría de las personas no usan máscaras y han sido vacunadas por completo con refuerzos”, escribió Villarreal.

Steve Sinchek, propietario de Local Union 271, le dijo al consejo que Restoration Hardware siempre había apoyado el parklet de su restaurante. Pero después de que Sand Hill Properties compró el edificio, comenzó a expresar su preocupación de que el parklet "bloquee potencialmente el frente de la tienda y limite el estacionamiento", escribió Sinchek al consejo.

“El estacionamiento que estamos ocupando equivale a un espacio adicional. Desde la pandemia, Restoration Hardware ha sido extremadamente positiva sobre la cantidad de tráfico peatonal que hemos traído a University Avenue y su negocio”, escribió Sinchek. “Este tráfico peatonal supera con creces el espacio de estacionamiento único que probablemente no estaría ocupado por su cliente”.

Al considerar la nueva política de parklet, el concejo luchó por resolver dos misiones diferentes y, a veces, en conflicto: garantizar que los espacios públicos al aire libre continúen contribuyendo a la vida cívica y respetar los deseos de los propietarios del centro, incluidos los minoristas que no se benefician directamente. de parklets.

Coupal presionó al consejo para que no exigiera cartas de consentimiento de los vecinos. Solo la ciudad, argumentó, debe decidir sobre el "consentimiento" y los permisos de parklet deben basarse en si cumplen con el objetivo de la ciudad de hacer que el ámbito público sea más vibrante.

“Contrariamente a lo que puedan decir algunos propietarios, los parklets definitivamente han contribuido al sustento y la existencia continua de los restaurantes, que son los principales negocios que promocionan a Palo Alto como destino para los visitantes”, dijo Coupal.

Pero después de mucha agonía, el cabildo optó por exigir el consentimiento de los vecinos. Según la propuesta que el consejo adoptó con una votación de 4-3, con el alcalde Pat Burt y los miembros del consejo Greer Stone y Greg Tanaka en desacuerdo, los restaurantes que no tengan el consentimiento tendrían que eliminar los parklets que se extienden más allá de las propiedades vecinas después de junio de 2023.

El concejal Eric Filseth calificó el requisito del consentimiento del vecino como un "asunto delicado", pero sugirió que exigir una carta de consentimiento es la forma "menos mala" de lidiar con este dilema.

“Cuando tienes tu propia propiedad, puedes hacer lo que quieras en tu propiedad, siempre y cuando esté dentro del código de zonificación y no pongas un matadero al lado de un convento o algo así”, dijo Filseth. “Ahora, estamos hablando de derechos implícitos de uso en propiedad pública”.

Burt también intentó caminar por la delgada línea entre hacer valer los derechos de la ciudad sobre sus espacios públicos y los derechos de los terratenientes sobre sus negocios.

“Por un lado, la ciudad es claramente dueña de las aceras y las calles. No es propiedad del inquilino ni del dueño del edificio”, dijo Burt. “Por otro lado, hay ciertos derechos que están implícitos y algunas áreas grises allí, en términos de no negarles la visibilidad o ciertas cosas que realmente impiden su capacidad para hacer negocios”.

En última instancia, Burt y Filseth aterrizaron en lados opuestos del dilema. Filseth apoyó una moción de la concejala Alison Cormack que, entre otras reglas, requiere el consentimiento de los vecinos pero otorga a los operadores de parklets seis meses para cumplir con las solicitudes para retirar los parklets. La nueva regla entraría en vigor el próximo año, lo que significa que los parklets existentes podrían permanecer en su lugar al menos hasta finales de junio.

El consejo también extendió oficialmente el programa interino de parklets, que expiraba a fines de este año, hasta el 30 de junio. Después de ese tiempo, el plan es reemplazarlo con una ordenanza permanente que establece las reglas para construir y operar parklets.

Es probable que las nuevas regulaciones impliquen una tarifa para los restaurantes que deseen construir parklets. Si bien el consejo no especificó los montos de las tarifas esta semana, DuBois sugirió establecerlas en aproximadamente el 70% de las tarifas de alquiler estimadas para los terrenos de la ciudad. Bajo este esquema, un restaurante en el centro pagaría entre $8,000 y $9,000 por año, mientras que un restaurante fuera del centro pagaría alrededor de $4,200 anuales.

Incluso aquellos que apoyaron el requisito de una carta de consentimiento advirtieron que la nueva regla podría generar conflictos entre las empresas. DuBois calificó el tema de las cartas de consentimiento como una "pista falsa" y sugirió que habrá algunas situaciones en las que no haya consentimiento.

La ciudad, argumentó, debería evitar crear una situación en la que haya “coerción entre las empresas para que se apruebe su parklet”. En lugar de servir como árbitro, dijo DuBois, la ciudad debería hacer valer sus poderes como propietario y arrendar espacios a empresas en función de los beneficios para la comunidad en general.

También señaló que incluso en un sistema en el que se requiere el consentimiento, aún se producirían disputas cuando las propiedades se entregan o los inquilinos cambian de opinión sobre el espacio fuera de sus tiendas.

“En última instancia, creo que estamos siendo un poco ingenuos y demasiado simplistas para decir simplemente: 'Puedes arrendar frente al otro edificio si tienes el consentimiento'”, dijo DuBois.

Cormack sugirió que exigir el consentimiento de los vecinos pero dar a los restaurantes al menos hasta junio de 2023 “da tiempo a las personas para usar lo que ya han invertido y resuelve un problema que estamos viendo surgir”.

Burt propuso una alternativa que permitiría a los restaurantes instalar parklets sin cubiertas de techo u obstrucciones de más de 38 pulgadas de altura frente a los negocios vecinos, siempre que esos negocios no sean establecimientos de alimentos y bebidas. Si bien el miembro del consejo Greer Stone apoyó este enfoque, el resto del consejo no lo hizo.

Burt destacó la importancia de cenar para atraer gente al centro, particularmente en un momento en que hay menos trabajadores.

“Esta es una transformación social”, dijo Burt. “La gente está afuera, usando estos espacios, valorándolos como una parte realmente importante de su experiencia cívica y su vida social”.

Tanaka también elogió el crecimiento de las comidas al aire libre y dijo que quiere que la ciudad piense en grande cuando se trata de mejorar sus espacios públicos. El ecosistema de parklet actual es "al azar", dijo, y el consejo debería trabajar para hacer que los comedores locales sean más permanentes y que reflejen mejor la visión de la ciudad para cenar al aire libre.

“Me doy cuenta de que tenemos el sueño, y lo tenemos hoy. Solo estoy tratando de pensar en cómo podemos salvar eso”. Dijo Tanaka.

Pero para los dueños de restaurantes como Coupal, la acción del consejo del lunes fue un paso atrás en lo que respecta a las comidas al aire libre. El requisito del consentimiento del vecino requeriría que ella se quitara alrededor de dos tercios de su parklet.

“¿Cómo van a tratar con propietarios irrazonables o negocios que no quieren dar su consentimiento pero al mismo tiempo no cumplen con los objetivos de un parklet?” preguntó Coupal después de la reunión. “Es una gran pregunta que no respondieron porque son muy insulsos”.