Los compradores primerizos a menudo confían en regalos familiares para pagar el pago inicial de sus casas. Ahora los legisladores de California quieren que el gobierno desempeñe ese papel de pariente generoso.

Los legisladores proponen crear un fondo de mil millones de dólares en el presupuesto estatal de este año que proporcionaría Los compradores de vivienda por primera vez de California con todo el dinero que necesitan para el pago inicial o la prima, o casi todo, a cambio de participaciones de propiedad parcial. en esas residencias.

La propuesta, presentada por el presidente interino del Senado estatal, Toni Atkins, se produce cuando los precios de las propiedades se disparan y se amplían. la brecha entre quien Posee y quien alquileres sus hogares en California. El año pasado, los propietarios de Golden State ganó $ 141,000 en valor acumulado de la vivienda , en promedio, actualizado la semana pasada por la firma de investigación de vivienda CoreLogic, más que en cualquier otro estado.

La tasa de propiedad de vivienda de California, del 56%, es la segunda más bajo del país después de Nueva York, según a datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense del Censo.

Atkins dijo que el programa 'California Dream for All' tiene como objetivo crear oportunidades para compradores de bajos y medianos ingresos en un mercado de rápido crecimiento, incluidos aquellos que han enfrentado barreras raciales y económicas para ser propietarios de una vivienda.

" El programa 'California Dream for All' daré más, personas la oportunidad de liberarse del ciclo de alquiler , Atkins dijo el mes pasado . " Esto tiene la capacidad de cambiar la vida de las personas. ."

La propuesta es objeto de negociaciones entre la vasta Mayoría demócrata de la Legislatura e El gobernador Gavin Newsom, también a La Demócrata , El cómo gastar un superávit presupuestario proyectado de $ 97.5 mil millones. La legislatura presentó el lunes un presupuesto que incluye la propuesta, aunque coinciden las negociaciones con Newsom sobre un plan final de gastos generales.

Un portavoz del gobernador se negó a comentar sobre la propuesta, citando negociaciones en curso. No está incluido en el presupuesto original del gobernador ni en su presupuesto revisado de mayo.

Un fondo multimillonario

La propuesta de vivienda, que llamó para la emisión de bonos de ingresos de $ 1 mil millones al año para 10 años para el fondo, es el más grande de una serie de propuestas destinadas a promover la vivienda propia este año. . La propuesta también incluye $50 millones en el presupuesto de este año y $ 150 millón por año después de que para pagar los costos del programa y los costos de intereses en bonos de ingresos .

los planes del programa para ayudar a unos 7,700 prestatarios al año , conforme a estimaciones hechas por los diseñadores del programa basadas en proyecciones de precios de viviendas. No se ha indicado fecha de inicio para el programa propuesto.

Si se aprueba, el programa comenzaría emisor segundo sin intereses hipoteca préstamos que cubren hasta el 30% del precio de compra de una casa, aunque los legisladores esperan que muchos de los préstamos para cubrir el 17% y pedir a los prestatarios que incluyan el 3% de su propio dinero o perdón con otra primera vez comprador de casa .

LA interés- gratuitos los préstamos serían devueltos en un fondo estatal cada vez que se vendió la casa, o si se compró una hipoteca más grande en un refinanciamiento con retiro de efectivo. Por ejemplo, si el fondo tuviera 20% del precio de compra de la casa, el fondo recuperaría su inicial inversión extranjera , ya que bien como una participación del 20% de cualquier aumento en el valor de la vivienda.

El programa reinvertiría esos ingresos, dando al fondo la capacidad de hacer nuevos préstamos a elegible participantes, incluso si los precios han aumentado significativamente.

Mientras subieran los precios de las casas, el plan crearía valor neto para las personas que de otro modo habrían seguían siendo inquilinos. El programa también sería generar suficientes ingresos para el estado para ayudar a los futuros compradores de vivienda.

Si los precios caen, los propietarios todavía podría ganar algo de capital y el fondo absorbería pérdidas , dijeron los planificadores del programa.

Construyendo riqueza generacional

El programa es pretende generar la mayor flexibilidad posible. Los compradores que históricamente han vivido en vecindarios de bajos ingresos pueden recibir prioridad para algunos de los fondos y pueden usar Compartido Apreciación Préstamos para comprar en sus vecindarios actuales o comprar casas en otros lugares.

" Necesitamos asegurarnos de que el programa de asistencia para propietarios de vivienda del estado sirva a personas en todas partes del estado, incluyendo áreas de alto costo, " dijo Micah Weinberg, director ejecutivo del grupo sin fines de lucro California Forward, que supervisó la redacción de la propuesta.

" No podemos esperar hasta más, se construyen viviendas para que estas comunidades comiencen a generar la riqueza generacional que les quedó y que tanto merecen "Él dijo durante una audiencia legislativa reciente.

el programa seria abierto a los compradores que ganan menos del 150% de la ingreso medio en su área y se dirigirse a compradores de vivienda de primera generación así como como aquellos con altas cargas de deuda estudiantil.

Si se aprueba, el programa mejoraría significativamente la asequibilidad de la vivienda en California para las personas que reciben uno de los préstamos, dicen los defensores . Si hubiera existido en 2021, por ejemplo, habría redujo el ingreso anual necesario para comprar una casa de precio medio de $786,000 en más de $30,000 a alrededor de $90,000 , según Kate Owens, directora de HR&A Advisors, Inc., una de la económico firma consultora contratado para diseñar el programa.

El programa se diferencia de otros programas de asistencia para el pago inicial en que la mayoría ofrecer pagos mucho más pequeños , a menudo alrededor del 3% al 5% del precio de compra, en forma de subvenciones o préstamos .

El fondo estatal propuesto permite a los propietarios renunciar a un pago inicial, eliminando la necesidad de ahorrar para eso. inversión inicial, que Atkins dice que es el mayor obstáculo para muchos compradores en el mercado actual.

Estos acuerdos de participación de capital a menudo se conocen como hipotecas de apreciación compartida. El plan de California sería mayor vez intento de experimento en los Estados Unidos con tal préstamos , dijeron los diseñadores del programa.

Menos pueden permitirse casas 

Más de un período de 40 años , el programa podría ayudar a unas 157,000 familias con intereses -préstamos gratuitos, dijo Gene Slater, presidente de CSG Advisors, otra consultora contratada para diseñar el programa.

Los legisladores dijeron que son Intentando hacer más, para apoyar la propiedad de vivienda, especialmente ahora que la pandemia ha estimulado la demanda de propiedades unifamiliares a medida que los trabajadores remotos buscan más espacio y como comunidades de todo el mundo declaran están lamentablemente por debajo de los objetivos de construcción de viviendas.

" Hasta que California realmente dé prioridad a la propiedad de vivienda asequible, una generación de californianos no podrá a acceder a uno de los MEJOR DE TU formas fiables de creación de riqueza disponibles: propiedad de la vivienda, " dijo el asambleísta Tim Grayson, Concordia Demócrata en abril.

Los aumentos en el precio de la vivienda en California significan que la asequibilidad se ha desplomado, incluso más, así para las familias negras y latinas. Solo el 26% de los hogares de California en general lograron el ingreso anual mínimo necesario para comprar una casa unifamiliar de precio medio el año pasado. Solo el 17% de los hogares negros y latinos podría permitirse tal propiedad, de acuerdo a un informe del Asociación de Agentes Inmobiliarios de California , que apoya la creación del fondo de pago inicial.

" La propiedad de vivienda brinda a las familias trabajadoras la capacidad incomparable de crear riqueza generacional y experimentar estabilidad financiera a través de a hipoteca fija ante la subida de los alquileres ”, dijo la Coalición de Propietarios de Viviendas de California, un grupo que incluye agentes inmobiliarios, la Asociación de la Industria de la Construcción de California y Hábitat para la Humanidad.

" Estas soluciones financieras son especialmente importantes para las comunidades de color que aun enfrentan tasas de propiedad de vivienda desproporcionadamente bajas debido a décadas of discriminatorio prácticas de vivienda ."

Posibles complicaciones

Richard Green, director del Lusk Center for Real Estate de la Universidad del Sur de California, presentó una propuesta de investigación competitiva que no fue seleccionada por el estado. Apoyas los objetivos del que Lo estás considerando, pero te preocupa lo complicado que es.

" Hay muchas cosas en la vida donde la idea de la política es excelente (pero) ejecutarla es difícil , " dijo, y agregó que si bien el programa sería solo una fracción del masivo mercado inmobiliario del estado, podría It contribuiría a precios más altos si llega más grande " Si este programa escala, es casi seguro que tendrá at menos algunos el impacto .

Andrew Caplin, profesor de la Universidad de Nueva York que escribió un libro sobre el valor -compartir programas, dijo que es ansioso por ver despegar el concepto, pero ha promovido en gran medida la idea entre los inversores privados, no los gobiernos. .

Caplin no aceptó el plan de California, pero dijo que se preocuparía esta los políticos se sentirían presionados a no exigir el pago y " al final todo sera acordamos que realmente no podemos cobrar el dinero, como el pr We son estudiantes .

la hipoteca de otra persona

Si hubiera existido, el programa podría haber ayudado a una compradora de vivienda como Aralyn Tucker, 29 , quien se mudó a Sacramento en 2017 porque el precio del mercado inmobiliario de su ciudad natal de San José le costó salir . Del mercado.

Tucker, que tiene una maestría la licenciatura in público política y administración de la Universidad Estatal de Sacramento, trabaja en recursos humanos en una escuela privada. Solo pudo pagar un condominio de dos habitaciones en Sacramento después de su los padres contribuyeron la mayor parte del pago inicial como regalo.

Comprar una casa era importante, dijo, porque su familia había se mudó al menos cuatro veces antes de cumplir los 18, a veces en situaciones de vivienda inestables.

" Crear esa riqueza generacional y crear esa seguridad ha sido muy importante para mis padres. "Él dijo.

La ayuda con el pago inicial fue fundamental, porque el pago de su hipoteca es de solo $200. más, que su alquiler, dijo, pero no podía ahorrar para el pago inicial por su cuenta.

" Gente de mi generación, tenemos tantos gastos extras que no podemos apartar ese efectivo como pago inicial "Él dijo.

“Estoy ganando suficiente dinero aquí pagar $2,200 de alquiler cada mes que pagué algo tiempo todos los meses y, sin embargo, no calificaría para una hipoteca porque no tengo un pago inicial "Él dijo. " Estamos constantemente atrasados ​​y estamos pagando en un sistema que no nos devuelve nada con respecto a las ganancias de capital . Estoy pagando la hipoteca de otra persona ."

Esta artículo es parte de División de California Project , una colaboración entre redacciones que examina la desigualdad de ingresos y la supervivencia económica en California.

Este artículo fue original publicado by CalMatters .