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By Sonya Herrera

주에서 가장 높은 곳 중 하나 인 산호세의 높은 건축 비용은 저렴한 주택을위한 중요한 자금 조달 원인 주 세금 공제를 위태롭게합니다.

도시 계획 싱크 탱크 SPUR의 주 정책 책임자 인 Michael Lane은 San José Spotlight에“매년 이러한 프로그램은 자금 요구 사항을 변경합니다. "이러한 프로젝트 중 하나를 통합하는 데는 수년이 걸리며 규칙을 변경하는 경우 매우 어렵습니다."

Lane에 따르면 주정부는주의 다른 지역에 비해 건물 비용이 높기 때문에 Bay Area 프로젝트에 더 적은 세금 공제를 제공하고 있습니다.

레인은 "그들은 '스톡턴에서 유닛 당 $ 400,000, 산호세에서는 유닛 당 $ 600,000에 건설 할 수 있으므로 Stockton에 건설 할 것입니다.'라고 말합니다. "하지만 노동자들은 산호세에서 스톡턴으로 돌아가고 있습니다."

작년에 99 개의 저렴한 주택과 1 개의 관리자 주택을 포함하여 Park Avenue 시니어 아파트가 지어 졌을 때 축하 할 일이 많았습니다.

그러나 개발 비용은 $ 59,845,787 이며, 각 저렴한 단위당 $ 604,502에 달합니다.

Lane에 따르면 Park Avenue와 같은 저렴한 주택 프로젝트는 4 ~ 7 개의 자금 출처를 사용하는 "자본 스택"을 통해 자금을 조달합니다. 저렴한 주택을 짓는 대가로 개발자에게 연방 및 주 세금 공제를 제공합니다. 그런 다음 개발자는 이러한 크레딧을 사용하여 소득세 부담을 줄이는 투자자에게이 크레딧을 판매합니다.

California State Treasurer 's Office 는 프로젝트 총 비용의 10 % 이상인 Park Avenue Senior Apartments에 자금을 지원하기 위해 630 만 달러의 세금 공제를 권장했습니다.

San Jose의 Diridon 역 근처 Park Avenue Senior Apartments의 비용 분석. 이미지 제공 : 캘리포니아 세금 공제 할당위원회.

저렴한 주택 프로젝트는 또한 카운티와시의 자금을 사용합니다. 2016 년에 통과 된 산타 클라라 카운티의 법안 A는 저렴한 주택을 위해 토지를 구입하거나 건설하는 데 사용됩니다. 2020 년에 통과 된 산호세의 법안 E는 인상 된 부동산 양도세를 사용하여 저렴한 주택에 대해 연간 약 5 천만 달러를 인상합니다.

개발자들은 또한 은행과 다른 투자자들로부터 민간 대출을 찾아 내는데, 이는 목재와 콘크리트와 같은 재료의 가격 변동으로 인한 비용 중 가장 유동적이고 비싸다.

새너제이 주택 부 대변인 제프 스콧 (Jeff Scott)은 시가 저렴한 주택 수요를 충당하기 위해 충분한 세금 공제를받는 데 어려움을 겪고 있다고 말했다. 산타 클라라 카운티는 2026 년까지 저렴한 주택 4,800 채를 건설하는 것을 목표로하고 있으며, San Jose는 2022 년까지 저렴한 주택 1 만 채를 건설 할 계획입니다.

건축 비용의 대부분은 건설에서 발생하며 Park Avenue 시니어 아파트의 경우 총 약 3300 만 달러 (비용의 56 %)입니다. 건설 비용은 베이 지역의 모든 유형의 주택 에 대해 높은데,이 비용의 71 %는 자재, 장비 및 임금에서 발생합니다.

토지 취득은 또한 파크 애비뉴 시니어 아파트의 경우 약 700 만 달러에 달하는 비용이 듭니다. 토지는 아파트 단지 근처의 Diridon 역 주변에서 에이커 당 1,000 만 달러에 판매됩니다.

Scott은 건설 및 토지 취득이 도시에서 저렴한 주택을 짓는 데 가장 높은 비용 중 하나라고 말했습니다. 그러나 새로운 기술과 프레임 워크는 건축 속도를 높이고 건축 가격을 낮출 수 있습니다.

“모듈 식 장치의 공급과 모듈 식 건설 자금 조달에 익숙해지는 산업은 모두 진행중인 작업입니다.”라고 그는 말했습니다. "대량 목재는 건축법이 현재 지원하는 유망한 기술이기도합니다."

Scott은 San Jose 주민들의 약 45 %가 저소득층으로 간주되어 세금 공제 주택을받을 자격이 있다고 말했습니다. 그러나 도시의 주택 재고의 약 1/4만이 임대 제한 저렴한 아파트입니다.

“우리는 우리가 가지고있는 것보다 훨씬 더 많은 공급이 필요합니다.

대체로 새로운 저렴한 주택을 짓는 것보다 보존하는 것이 공급을 늘리는 데 더 비용 효율적인 방법입니다. Diridon 지역에 대한 San Jose의 Affordable Housing Implementation Plan 에 따르면 저렴한 주택 구입 및 재건 비용은 단위당 $ 275,000에서 $ 480,000입니다.

Santa Clara 카운티 의 Affordable Housing Network 사장 인 Sandy Perry는“저렴한 주택을 보존하는 것은 새로운 주택 비용의 절반에 불과할 수 있습니다. "그 관점에서 보면 아주 좋은 투자입니다."

페리는 사우스 베이 커뮤니티 토지 신탁 과 같은 커뮤니티 토지 신탁을 통해 기존 주택을 재건하는 것도 영구적으로 저렴한 가격을 유지할 수 있다고 말했다. 토지 신탁은 소득이 카운티에서 정한 저소득 한도 미만인 거주자를 대상으로 할 수 있습니다.

“산타 클라라 카운티의 중간 소득은 국민의 고정 소득과 국민의 임금보다 훨씬 빠르게 상승합니다.”라고 페리는 말했습니다. “저렴한 주택조차도 시간이 지나면 감당할 수 없게됩니다.”

Data USA 에 따르면 산타 클라라 카운티의 평균 가구 소득은 $ 126,606입니다. Santa Clara County Housing Authority 에 따르면 개인 거주자는 저소득층 아파트에 대한 자격을 갖추려면 $ 58,000 이하를 벌어야합니다.

South Bay Community Land Trust는 올해 첫 번째 부동산 인수를 위해 노력하고 있습니다. 페리는 특히 산호세가 저렴한 주택 보존을 위해 할당 한 5 백만 달러를 고려하면 이것이 유망한 모델이라고 말했다.

“그들은 자금을 가지고 있고 우리가 그것을 사용할 수 있다는 것을 그들에게 확신시키기 만하면됩니다.”페리가 말했다. "누구의 때가 왔는지 아이디어입니다."

sonya.m.herrera@gmail.com으로 Sonya Herrera에 연락하거나 Twitter에서 @SMHsoftware를 팔로우하십시오.

San Jose에서 저렴한 주택을 짓는 데 드는 비용은 San José Spotlight 에 처음 등장했습니다.

This article was originally published by The San José Spotlight.

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