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By Sonya Herrera

圣何塞的高昂建筑成本是该州最高的,危及经济适用房的一个重要融资来源:州税收抵免。

“每年,这些计划都会改变他们的资金需求,”城市规划智库SPUR 的州政策主管迈克尔莱恩告诉圣何塞聚光灯。 “将这些项目中的一个放在一起需要多年时间,如果他们改变规则,就会变得非常具有挑战性。”

根据莱恩的说法,与该州其他地区相比,由于建筑成本高,该州对湾区项目的税收抵免较少。

“他们会说,'我们可以在斯托克顿以 400,000 美元的价格建造一个单元,而在圣何塞每单元需要 600,000 美元,所以我们将在斯托克顿建造,'”Lane 说。 “但后来工人们从圣何塞开车回斯托克顿。”

去年建成公园大道高级公寓时——包括 99 个经济实惠的单位和一个经理单位——有很多值得庆祝的事情。

但该开发项目的建造成本为 59,845,787美元,相当于每个经济适用单元 604,502 美元。

莱恩表示,像公园大道这样的经济适用房项目是通过使用四到七个资金来源的“资本堆栈”来融资的。联邦和州税收抵免被授予开发商以换取建造经济适用房。开发商然后将这些抵免出售给使用它们来降低所得税负担的投资者。

加利福尼亚州财政部建议为公园大道高级公寓提供 630 万美元的税收抵免,占项目总成本的 10% 以上。

圣何塞 Diridon 站附近公园大道高级公寓的成本明细。图片由加州税收抵免分配委员会提供。

保障性住房项目也使用县市资金。圣克拉拉县的 A 措施于 2016 年通过,用于购买或在土地上建造经济适用房。圣何塞的 E 措施于 2020 年通过,使用增加的房地产转让税每年为经济适用房筹集约 5000 万美元。

开发商还寻求银行和其他投资者的私人贷款,Lane 说,这有助于支付建筑费用,由于木材和混凝土等材料的价格波动,这通常是流动性最高和最昂贵的成本。

圣何塞住房部门发言人杰夫斯科特表示,该市难以获得足够的税收抵免来满足经济适用房的需求。圣克拉拉县的目标是到2026 年建造 4,800 套经济适用房,而圣何塞计划到2022 年建造 10,000 套经济适用房。

大部分建筑成本来自建设,公园大道高级公寓的总成本约为 3300 万美元,占成本的 56%。 湾区各类住房的建设成本都很高,其中 71% 的成本来自材料、设备和工资。

土地收购也很昂贵,公园大道高级公寓的成本约为 700 万美元。公寓大楼附近的 Diridon 站周围的土地以每英亩 1000 万美元的价格出售。

斯科特说,建设和征地是该市建造经济适用房的最高成本之一。但是新技术和框架可以加快建设速度并降低建设成本。

“模块化单元的供应和行业习惯于为模块化建设融资都在进行中,”他说。 “大量木材也是建筑规范现在支持的一项有前途的技术。”

斯科特说,圣何塞大约 45% 的居民被认为是低收入者,有资格获得税收抵免住房,但该市只有大约四分之一的住房存量是受租金限制的经济适用房。

“我们需要的供应量比我们现有的多得多,”他说。

总而言之,保留而不是建造新的经济适用房是增加供应的更具成本效益的方法。根据圣何塞的 Diridon 地区经济适用房实施计划,购买和修复住房的成本为每单位 275,000 美元至 480,000 美元不等。

圣克拉拉县经济适用房网络总裁桑迪佩里说:“保留经济适用房的成本可能只有新建单元成本的一半。” “从这个角度来看,这是一项非常好的投资。”

佩里说,通过社区土地信托,如南湾社区土地信托,修复现有的住房单元,也可以让它们永久负担得起。土地信托可以针对收入低于县规定的低收入限制的居民。

“圣克拉拉县的收入中位数比人们的固定收入和工资增长得更快,”佩里说。 “即使是经济适用房也会在一段时间内变得无法负担。”

根据美国数据,圣克拉拉县的家庭收入中位数为 126,606 美元。 根据圣克拉拉县住房管理局的数据,个人居民必须年收入 58,000 美元或更少才有资格获得低收入公寓。

South Bay Community Land Trust 正致力于今年收购其第一处房产。佩里说这是一个很有前途的模式,特别是考虑到圣何塞为保护经济适用房分配的 500 万美元。

“他们有资金,我们只需要说服他们我们可以利用它,”佩里说。 “这是一个时机成熟的想法。”

通过 Sonya.m.herrera@gmail.com 联系 Sonya Herrera,或在 Twitter 上关注 @SMHsoftware。

帖子在圣何塞建造经济适用房的成本首先出现在圣何塞聚光灯上

This article was originally published by The San José Spotlight.

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